解除负利率后房贷会怎么样…买了…7300万公寓的夫妇变成了浮动固定的深刻情况

※图为示意图※在此连载《高山一惠的金钱小道》中，我们将根据高山先生寄来的咨询内容，讲授与金钱的交往方法。考虑到咨询者的隐私，正在变更一部分事实关系。请事先谅解。

高远(化名/47岁)的情况

本人公司职员(年收入700万日元)妻子公司职员(年收入600万日元)儿童保育园居住公寓(包括房贷每月18万日元※维修公积金等)

■对于双职工夫妇来说，原本是理所当然的还款计划的固定利率一点一点地持续上升，在此过程中，已经在办理住房贷款的人，以及今后考虑买房的人之间，传来了很多烦恼的声音。

高远裕太(化名/47岁)是在大型宣传公司工作的公司职员。去年，久违地露面了，但因为繁重的工作和职场的人际关系而被逼得走投无路，感受到了很大的压力。虽然也考虑了停职和跳槽，但犹豫的一个原因是住房贷款。

高远在孩子出生的同时，5年前以7300万日元购买了东京都内的公寓。首付1300万日元，用35年的时间借入了剩下的6000万日元。偿还额为每月15万5000日元。再加上修缮公积金，房费为每月18万日元。加上双职工妻子的收入，家庭年收入有1300万日元，所以对高远家来说，从金额上来说是合理的还款计划。

尽管如此，考虑到偿还住房贷款和孩子，我也无法决定停职或换工作，因为这可能会导致年收入下降。那时，正好看到“提高利率”的新闻，加速了高远先生的不安。

■住房贷款的固定利率有上升趋势日本银行去年将长期利率的事实上限提高到了“以1%为目标”。由此，房贷固定利率呈上升趋势。这几年，在1.3%左右推移的固定利率服务的“35平”也将利率提高到了接近2%的水平。

另一方面，影响浮动利率的“解除负利率政策”即将举行吗？这样的新闻每天都在传来，浮动利率今后会变成什么样，需要关注。

根据这个负利率政策，现在有9成的人选择了浮动利率。正是因为高远先生也是以浮动利率借款，所以“如果利率急剧上升的话，可能就无法偿还贷款了”，抱有不安。

■对于存在“5年规则”和“125%规则”的房贷，固定利率上调后，浮动利率也会上升。因此，即使在浮动利率上升后想换成固定利率，固定利率也已经变高了。

另外，关键还在于，即使解除了负利率，浮动利率也不会马上提高。如果因为利率上升而突然增加了每月的还款额，会对很多人的生活产生影响吧。因此，5年内偿还额是固定的。这被称为住房贷款浮动利率的“5年规则”。

虽然看起来是良心的规则，但需要注意。确实，偿还“额”本身没有变化，但实际上利率的变动是反映出来的。调整作为每月还款额细目的本金和利息的分配，使每月还款额不变。

例如，如果本金9万日元和利息部分1万日元合计为每月10万日元的偿还额，那么提高利率后，就会以本金8万日元、利息部分2万日元的形式，在“偿还额”中准确地进行提高。

此外，浮动利率中还存在另一个“125%规则”。据说第五年以后，为了抑制偿还额急剧上升，原本的偿还额的125%也将成为上限。如果月还款额为10万日元的话，上限为12万5000日元，所以无论利率怎么上升，月还款额都不会再上升了。但是，超过125%的部分并不会被舍去，支付会被延期。

■还款期最后剩下“未支付款项”的风险也是，这个“5年规则”和“125%规则”的可怕之处在于，利率上升时，用于偿还本金的比例减少，支付利息的比例增加，导致本金减少变慢。如果在最后还款日还剩下还不完的本金的话，可能会被迫全部偿还。浮动利率有这样的风险，也最好控制一下吧。

好了。那么，像高远这样有烦恼的人今后该如何应对呢？高远先生现在是0.5%的浮动利率，但是例如通过解除负利率使利率上升到1.5%的情况下，偿还额将是每月19万8000日元。这里加上修缮公积金，计算下来22万3000日元是住院费。

■从结论上来说，能否承受每月2万3万日元的价格上涨，如果继续浮动利率的话，能否承受这个月2万3万日元的价格上涨，是判断的重点吧。和高远先生一样，现在借5000万6000万日元的人，给人的印象是利率上升1.5%?2%的话，偿还额每月会上升3万4万日元左右。如果能承担利率上升的风险，也就是说不贷款，保持波动也是一种方法。

另一方面，想要回避风险的人，现在改用1.9%左右的固定利率也是有的吧。从过去35年来看，平均固定利率是2.7%左右，所以虽说现在有上升的趋势，但还是2%左右，所以确实是低水平。在业界，采取安全措施的理财规划师们现在也在推荐固定利率呢。

■最终依靠“家庭开支应对能力”的高远先生最终将贷款转移到了固定利率上。虽然是从浮动利率0.5%到1.9%的固定利率的贷款，但是因为在贷款的时候贷款的余额比当初的借款金额减少了，所以每月的还款额基本上是一样的。虽然不知道今后利率会怎么样，但高远先生说，希望把重点放在消除心理不安上。据说今后在等待他康复的同时，会朝着着眼于年收入上升的跳槽活动的方向工作。贷款的转借需要20万100万日元的费用，根据情况不同，偿还额也会增加。

也就是说，可以说利率变动所带来的风险规避，取决于家庭开支的应对能力。在完全没有储备的情况下，无法在最佳时机进行转借或提前还款，也无法应对利率上升导致的还款金额上升。为了无论利率如何变动都能够灵活应对，今后要特别注意信息收集和家庭开支管理。

———-高山一惠董事/财务策划师( CFPR )，1级FP技能师庆应义塾大学毕业。 2005年成立了面向女性的FP办公室——EFPA。担任了10年的董事后，就任现职。在全国进行演讲、写作、活动、咨询业务，向女性传达人生中不可缺少的金钱知识。著作有《第一次的NISA&iDeCo》(成美堂出版)、《试着做了一下就这么聪明！税制优惠的美味享受方法》(金)等很多。 FP Cafe运营者。 ———-

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